邹旴旸：一房二卖或成合同诈骗罪

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邹旴旸：一房二卖或成合同诈骗罪 (2012-05-08 16:17:04)

标签： 邹旴旸 一房二卖 合同诈骗 房地产 文化 分类： 法治时评

一房二卖或成合同诈骗罪

    当一起惯以民事纠纷处理的案件变成刑事案件，当一房二卖要追究卖家刑事责任，当房屋买卖涉嫌合同诈骗罪，房产界突起轩然大波。在房屋买卖、交易如此频繁的当下，普通老百姓如何进行风险防控？

案例简介

    北京女房主罗某在石景山古城路有一套房子。

经李某申请，法院裁定冻结这套房的交易手续，并判决罗某将房屋过户到李某名下。罗某不服，提起上诉。

经当事人举报，罗某被检方以合同诈骗罪公诉至法院。

近日，北京石景山法院认为罗某的行为已构成合同诈骗罪。一审判处罗某有期徒刑

    罗某不服，提出上诉，她认为自己是房屋的产权人，有权处置诉争房产，不构成犯罪。

二审法院终审裁定驳回上诉，维持原判。

（注：以上信息来自南方都市报南都网《房主一房二卖涉合同诈骗罪获刑10年，为北京首例》）

法律条文

诈骗罪与其它各种具体诈骗犯罪如合同诈骗罪、保险诈骗罪、信用卡诈骗罪等是一般与特殊的关系，从刑法理论上讲，它们之间形成一种法条竞合关系。根据《中华人民共和国刑法》第266条关于诈骗罪之规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。”所以对于诈骗犯罪的法条竞合关系，以特别法优于普通法的一般原则处理。

《中华人民共和国刑法》第224条关于合同诈骗罪之规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”

从本质上看，合同诈骗罪也是一种具体的诈骗犯罪，其与诈骗罪的区别在于合同诈骗罪发生在特定的活动中，采用特定的手段，即利用签订、履行合同的方式进行诈骗。

合同诈骗罪在主观方面表现为直接故意，要求具有“非法占有”的目的，第224条也规定了五种法定的具体行为方式。

在实务中对“一房二卖”，应分不同情况予以不同的处理：

1.出卖人先后与两个不同的买受人订立买卖合同后，与后买受人办理了房产过户登记手续。

在此情形下，前后两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已履行完毕，后买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权；前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。