[转载]山东高院民一庭等关于城市化进程中集体土

[转载]山东高院民一庭等关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研 (2014-10-20 07:50:49)

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原文地址：山东高院民一庭等关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研作者：马立武律师

　  山东省高级人民法院民一庭、威海中院、济南中院

       关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷

            法律适用问题的调研报告

  　　　
　　城市化是一个国家和地区经济社会发展的重要标志，也是人类社会走向文明进步不可逾越的历史阶段。近年来我省城市化水平稳步提高,平均年增长1.07个百分点，2010年全省城市化水平已超过50%，半岛城市群城市化水平已超过60%。 城市化是由社会生产力的变化所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式改变的过程。我国城市化进程的推进意味着由农村生产生活方式向城市生产生活方式的嬗变与发展。随着农村城市化进程的加快，农村集体土地上权利群的利用与保护问题不断凸显，以城中村改造、小产权房及农村宅基地房屋买卖纠纷为代表的涉农产权纠纷迅速增加，一定程度上影响了农村城市化、现代化目标的实现。深入总结和剖析上述问题产生的背景和原因，对于解决纠纷，推进城市化进程的健康发展具有重要的理论和实践意义。
　 一、坚持正确处理城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷的原则
　　随着城市化进程的快速推进，集体土地上房屋买卖行为日益增多，纠纷也层出不穷。在目前法律法规尚不完善的情况下，要妥善处理好该类纠纷，促进城镇化和新农村建设，均衡好各方利益，就必须坚持正确的处理原则。
　 （一）坚持推动城市化进程和维护农村稳定发展相结合的原则。

既要维护合法的农村房屋买卖关系，促进农村房屋的正常流转，为合法的城市拆迁提供保障，推动城市化进程，又要认识到我国是一个有着十多亿人口的农业大国，农村集体土地便是农民立命安身的根本。同时，当前我国农村社会保障水平较低，还不具备放开农村房屋买卖和农村宅基地流转的条件。放开宅基地流转不仅与现行立法相悖，且不利于农村社会稳定。因此，对于未按规定转让集体土地上房屋的，要依法确认无效，杜绝擅自流转农村宅基地行为的发生。　　（二）坚持法律与政策相结合的原则。

目前，关于农村房屋买卖的法律、法规不完备，但该类纠纷政策性强，有关的政策不断出台。这就需要我们在审理这类案件中，遵循“有法依法、无法依政策”的原则，在法律、法规没有规定时，可以国家政策为补充，作为农村房屋买卖纠纷的裁判依据。对农村房屋买卖行为违反法律、法规和政策性规定、精神的，应当依法认定合同无效，不具有法律约束力。对政策方面的要求虽不导致合同无效，但可能影响合同在客观上无法继续履行，可判决解除合同，驳回受让方要求继续履行合同的诉讼请求。　　（三）坚持分类适用和区别对待相结合的原则。

农村房屋买卖合同纠纷的情况多种多样，应根据每一纠纷发生的时间、合同标的、合同主体分门别类进行处理。一是区别纠纷发生的不同历史时期。要按照“法不溯及既往”的原则，严格按照纠纷发生时的法律政策处理纠纷，对于按当时的法律政策规定允许流转的宅基地和房屋，不宜轻易确认合同无效。二是区分合同的不同标的、不同主体。目前我国农村房屋买卖合同纠纷按合同标的分类可分为农村宅基地上房屋的买卖和农村集体土地上小产权房的买卖，按合同主体可分为本集体经济组织成员之间和非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同。因合同标的、主体的不同，所涉及的相关法律法规、政策也不同。因此，我们在适用法律处理农村房屋买卖合同纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型适用不同的法律规定。
　　（四）坚持维护诚信和利益均衡相结合的原则。

要尊重当事人意思自治、维护交易安全，坚持当事人契约自由的理念，不轻易认定合同无效。坚持制裁不守信用、不守合同的一方，保护诚实守信一方的合法权益。对于未损害集体的利益，未违背法律、法规的强制性规定的，应确认合同有效，避免司法裁判权被恶意反悔逐利者利用。在确认合同无效后，要妥善解决相关的利益冲突和矛盾，全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益与买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行补偿。在判决返还、腾退房屋的同时，应妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。　　二、农村宅基地上房屋买卖纠纷中的主要问题及解决思路　　本报告所称农村宅基地上房屋，是指农民在其拥有合法使用权的宅基地上所建并享有所有权的房屋。随着经济的发展，农民往往将其在宅基地上所建房屋出售与他人。购买者中有的是本村或外村村民,还有的则是城镇居民,在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。
　　（一）农村宅基地上房屋买卖合同效力
　　审判实践中对于农村宅基地上房屋买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在“同案不同判”现象。一是“无效” 处理模式。有的法院将此类合同一律认定为无效，如北京高院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法〔2004〕391号）认为，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。二是“有效”处理模式。如浙江高院下发的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法〔1992〕82号）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”江苏高院《关于审理房地产案件若干问题的意见》也特此态度。三是以“无效为原则、以有效为例外”处理模式。如山东高院下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
　　我们认为，对与农村宅基地上房屋买卖行为，只要不是在同一集体经济组织的成员之间进行的，都应当认定为无效。根据购房人的身份将交易行为分为同一集体经济组织成员买卖房屋和本集体经济组织以外人员买卖房屋两种基本类型，进而研讨其效力。
　　1、同一集体经济组织成员买卖房屋的法律效力
　　关于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力,因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少,其效力相对明确,凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。
　　2、本集体经济组织以外人员买卖房屋的法律效力　　本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况。这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。
　 （1）关于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的效力问题。